La facciata di un edificio è una parte importante della fisionomia di un’immobile, va sempre conservata nella sua integrità e decoro, ma per mantenere alto il suo pregio estetico è necessario, se non fondamentale, effettuare dei lavori di rifacimento e manutenzione. Questa è una decisione non facile da prendere, e soprattutto all’interno di un condominio, è motivo di tensioni e litigi portando la scelta della ristrutturazione ad essere continuamente posticipata. Cerchiamo con questo articolo di dare risposta alle domande più frequenti, riportando nell’animo dei condomini la giusta serenità, necessaria per affrontare senza fastidi o grattacapi successivi il rifacimento della facciata.
L’importanza della manutenzione della facciata esterna
La facciata esterna è la zona della casa che è esposta quotidianamente alla forza degli agenti atmosferici, piogge, vento, raggi solari, salsedine, temperature alte o basse a secondo del luogo in cui si vive. Tutto questo causa il danneggiamento e il deterioramento naturale degli intonaci e di altri elementi dell’edificio. L’aspetto dell’immobile è di conseguenza compromesso e con esso l’intera estetica dell’appartamento, a questo si aggiungono problemi che se non affrontati adeguatamente possono compromettere l’intera struttura. Di norma la manutenzione della facciata deve essere effettuata ogni 10-15 anni per assicurare la longevità dell’immobile ed evitare così la comparsa di danni maggiori.
Quando è necessario fare i lavori?
I fattori che incidono sullo stato di una facciata sono molti e spesso provocano danni più o meno gravi, di conseguenza quando si sceglie di intervenire per il ripristino dello stato iniziale è fondamentale eseguire un’analisi per individuare tutte le problematiche presenti. Prima di effettuare qualsiasi intervento è importantissimo che un professionista valuti lo stato ma anche la storia di un edificio per scegliere l’intervento più adatto in modo evitare di compromettere la facciata causando ulteriori danni.
I motivi principali per cui si realizza la ristrutturazione della facciata esterna di un edificio sono:
- Cambio dell’intonaco
- Messa in sicurezza dell’edificio
- Riparazione di danni che vanno ad incidere sull’intera struttura dell’immobile
- Installazione dell’isolamento termico
Le motivazioni che portano alla realizzazione di una ristrutturazione sono legate soprattutto alla riparazione dei danni. Il caso più comune è quello della semplice intonacatura delle murature per nascondere crepe o rotture. Quando si verificano queste situazioni però è importante capire la gravità dei danni, poiché se sono sottovalutati questo può causare la comparsa di problematiche maggiori.
I danni più frequenti che si verificano sulla facciata di un immobile sono:
- Comparsa di muffe
- Presenza di crepe sulle murature
- Fessure superficiali
La manutenzione della facciata condominiale
Il rifacimento della facciata all’interno di un condomino e fonte di discussioni e attriti soprattutto da parte di chi è contrario all’intervento. Ma una volta che l’assemblea condominiale delibera il suo parere positivo alla realizzazione dell’opera, anche chi è contrario deve obbligatoriamente adempiere alle spese di ristrutturazione.
Su questo argomento infatti la giurisprudenza si è pronunciata affermando che la “facciata è una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicchè nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni” (Cass. n. 298/1977; n. 945/1998). Per queste ragioni dunque la facciata si configura pienamente come un bene comune che ricade nella disponibilità di tutti i condomini e di conseguenza tutti i proprietari delle diverse porzioni devono obbligatoriamente partecipare alle spese di manutenzione e conservazione, è una spesa obbligatoria e deve essere sostenuta da tutti anche dai condomini contrari alla realizzazione dell’opera.
Per quanto riguarda le spese di rifacimento delle facciate si potrebbe pensare che essendo un bene comune, tutti i condomini devono partecipare in parti uguali, ma non è cosi infatti le spese vengono suddivise tra i vari condomini in base ai millesimi di proprietà.
Gli elementi che rientrano nella facciata esterna
Gli elementi architettonici che fanno parte integrante dei connotati e dell’aspetto della facciata sono:
- Le fasce di ornamento, come i cornicioni e i marcapiani
- Le colonnine
- I fregi
- Le mensole
Al contrario i balconi che compongono e sono presenti sulla facciata non rientrano nella proprietà comune dei condomini, anche se fanno parte della facciata. I balconi infatti sono elementi destinati ad un uso esclusivo, cioè ne possono beneficiare soltanto i proprietari dell’appartamento e per questo motivo eventuali spese di rifacimento dei balconi sono sostenute esclusivamente dal proprietario degli stessi e degli appartamenti.
Come scegliere la ditta che si occuperà della manutenzione
L’amministratore, preso atto della necessità dell’intervento, procede per successive assemblee. La manutenzione della facciata viene deliberata e anche chi non è d’accordo deve pagare la propria quota. I condomini sono invitati dall’amministratore a selezionare il professionista che redigerà il capitolato di opere e lavorazioni da consegnare alle imprese (è usanza diffusa invitare almeno tre ditte). Il professionista redige anche un preventivo per gli adempimenti di sua competenza (progettazione, pratica edilizia, direzione lavori, incarichi per la sicurezza…). I condomini hanno facoltà di indicare imprese e professionisti di propria fiducia, fermo restando, poi, l’approvazione dell’assemblea.
L’amministratore convoca un’assemblea straordinaria per aprire i preventivi (in busta chiusa) che vengono discussi e valutati insieme al professionista. Fattore di pregio il curriculum dell’impresa e l’aver affrontato con successo, e nel rispetto dei tempi, lavori simili. La ditta incaricata firma il contratto d’appalto, in cui vengono definiti i tempi di esecuzione delle opere e le modalità di pagamento.